【萝卜点评】新加坡鞋盒公寓养成记，小空间里竟大有文章

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鞋盒公寓(Shoebox unit)这名字很形象，大家一听都知道是怎么回事儿。就是面积小得像个鞋盒的公寓嘛！可不是这个哦。

鞋盒公寓的概念在全世界遍地开花，房价越贵的大城市，比如伦敦，香港，鞋盒公寓就越多。大家早就见怪不怪了。

但在新加坡，鞋盒公寓大量出现的时间还真挺晚。晚到啥时候才出现？往下看喽。

在开始侃以前，我们有必要严格定义一下：新加坡市场普遍认为的「鞋盒」公寓，说的是总面积在500平方尺以下的小户型公寓，通常是一室一厅。

差不多是这样的~

十多前，在中国各大中城市的CBD区域，鞋盒公寓的广告已经打得铺天盖地，什么【SOHO精品小户型】，【精装跃层小复式，买一层送一层】，卖得火热。仔细一打听，基本都是三四十平的一室一厅，标准鞋盒。

但同时期新加坡的主流公寓市场，还都是三室一厅。120平面积是标配，100平的都被各种嫌弃。

鞋盒公寓？也有，数量不多，主要扎堆在中央区（CCR），什么乌节路啊，多美歌啊，这些高大上的核心地区。普通中产阶级根本就不考虑。

一直到08，09年，几个胆子肥的发展商开始把鞋盒户型带进普通公寓市场，这个特殊的类型才开始大量出现在新加坡的大众视野里。

来看一张有意思的地图。红色标记的，是建国以来到2008年所有发售的鞋盒公寓。集中在中央区。蓝色标记的，是2008年以后发售的鞋盒公寓。全岛遍地开花了。 

数据来源自squarefoot.com.sg

为啥短短几年时间，鞋盒公寓出现了爆炸式增长？

首先，鞋盒公寓的出现，切合了当时住宅市场的一部分刚需。

因为新加坡政府的导向，加上组屋市场的影响，新加坡房产市场几十年来都是一家四口，三室一厅的主流标准。不仅房间多，房子还得大。

关注20年以上老公寓的人会发现，两房一厅的标配是90平米，三房一厅的标配是120平米。

为啥非要这么大？政府爱操心啊，房子太小了，新加坡下一代的花朵们在鸽子笼里长大怎么行。

问题是，随着时代的发展，新加坡的家庭人口结构出现了改变。月入5000以上的单身人士越来越多。

以前，这类单身人士只能选择和父母同住，或者花巨资买个一百来平的公寓，或者等35岁买转售组屋。

现在他们多了个市场选择，可以花比较少的钱享受公寓生活，没事下楼游个泳，挺美。

没错，很多人买鞋盒，真的是为了自住的大刚需。

另一方面，当时鞋盒公寓的流行，和本地房价的上升，以及不断加大力度的降温措施也是直接关联的。

咱们举个常见的例子，就说在2011年吧，老张夫妻俩名下一套组屋，两个娃。典型的中产阶级。组屋贷款没还完，手上存了20来万。

用这20来万买个三室一厅的公寓自住吧，买不了。从2010年起，针对二套房的贷款，银行就贷不到80%了。

这20来万把组屋的房贷还清了吧，现金清零，啥也买不了。

如果用这20来万买个50万出头的鞋盒公寓呢，算一算，哎，现金正好。再算一算预期月供和房租，现金流是正的。再一看周围，去年买房子的，今年都赚了。

老张一拍大腿，就这个了！

从09年到13年，新加坡的房市经历了一波猛涨。也就是这段时间，鞋盒公寓大热，价格和销售量齐升。

当时到底有多热，我们来看一下URA的数据。

蓝色线是大众市场鞋盒均价指数，绿色线是中央区鞋盒均价指数。红柱为大众市场鞋盒销量，紫柱为中央区鞋盒销量。

数据来源自squarefoot.com.sg

鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。也是从这年起，中央以外地区（OCR）的鞋盒销售量超越了中央区（CCR）和中央边缘区（RCR），成为了鞋盒公寓的主要供应来源。

政府坐不住了。2012年底，URA出手给火热的鞋盒市场踩了脚刹车，限制中央以外区(OCR)非有地私宅发展项目的单位数量顶限，以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。

来看一下当年的新闻报道。

下面这个是八卦版本的报道。

2012年的这一脚刹车是针对发展商踩下去的，远没有2013年针对个人买家的降温措施厉害。

2013年的史上最严房产降温措施，空降了两个大杀器。大杀器之一，扩大额外买家印花税(ABSD)的幅度和范围；大杀器之二，金管局的TDSR框架，严格控制贷款额度。

大杀器一出，谁与争锋。鞋盒的销量立刻刷刷刷往下走了。

同样的URA数据图，看看2013年往后的数据。一开始无论是销量还是价钱都波动的很厉害，现在已经比较稳定了。

试着分析一下政策，我们可以看出政府的意图很明显。

第一，鞋盒是市场的产物，政府允许它的存在，但不鼓励家庭住在鞋盒里生儿育女。

所以政府出手限制了非中央区（也就是居民主要居住区）可以发展的鞋盒数量。新加坡房市的未来不会发展得像香港那样，居民一家四口挤在四十米的鞋盒公寓里也不可能成为主流。

第二，政府认可鞋盒公寓存在于中央区的市场价值。

什么样的人住在中央区的鞋盒公寓里？主要是外国专才，可能还有一些富裕家庭的留学生。2012年11月实行的规定是多年来唯一一个针对鞋盒公寓的限定。换句话说，政府觉得这个限制足够了。

综合以上，我们可以大胆的猜测一下，鞋盒公寓在政府的长期规划里，主要是供本国居民投资出租给外国专才居住的功能，其次是本国高收入单身居民自住的辅助功能。

下面还有两张挺有意思的图表，我们对比着看一下。

第一张是鞋盒公寓的销量分布比例。蓝色是中央区地带，红色是非中央地带。

06年和07年，鞋盒公寓几乎百分之百在中央地区。

从08年开始，非中央地带的鞋盒公寓销量比例不断往上走。

但是今年似乎是个例外。中央地带的鞋盒公寓销量站了全部销量的68%。

再来看第二个数据图，鞋盒公寓的买家地址分布比例。

蓝色的是组屋地址，红色的是私宅地址。

组屋地址的买家比例逐渐上升，一直到2014年达到高峰，占全部买家的65%。

同样有意思的是今年。私宅地址的买家占全部买家比例的88%。

这些数据变化代表了什么趋势，大家见仁见智吧。

不同地区的鞋盒公寓售价差别很大，从70多万-90多万不等。市场的租金范围也在拉大。目前集中在1600-2900这个区间，差不多是两倍。

对鞋盒公寓有兴趣的买家，首先要明确是自住需求还是投资需求。

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。

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